Chystáte se prodat byt a nevíte, kde začít? Dobrá příprava bytu na prodej Vám může ušetřit čas, nervy i peníze. Jmenuji se Honza Ptáček a jako realitní makléř v Praze a Středočeském kraji pracuji od roku 2004 a prodal jsem přes 1 200 nemovitostí. V tomto článku shrnu, co před prodejem bytu opravdu stojí za to udělat, co nechat být a které papíry řešit hned a které až ke smlouvě. Čtení Vám zabere zhruba 8 minut.
Jak začít s přípravou bytu na prodej?
Začněte fakty, ne kosmetikou: nejdřív ověřte dokumenty a skutečné parametry bytu, teprve potom řešte úklid a opravy. Většina lidí začne malováním nebo nákupem nového nábytku. Já doporučuji opačné pořadí. Když se totiž uprostřed prodeje objeví problém s papíry nebo s plochou bytu, bývá to nepříjemné i drahé.
Uklidit, vyklidit, vyvětrat
Čistý, světlý byt bez zbytečných věcí působí větší a udržovaněji a kupující si v něm snáz představí sebe, ne Vás. Home staging zpravidla nedělám, stačí úklid, čistota a kvalitní fotky. Čistota se vyplatí i u bytu před rekonstrukcí.
- odstraňte osobní věci a přebytečný nábytek,
- v případě dědictví je ve většině případů lepší vyklidit byt úplně,
- umyjte okna a dejte do pořádku koupelnu a kuchyň,
- vyměňte vadné žárovky a opravte drobnosti, které visí roky (kapající kohoutek, viklající se klika),
- vyvětrejte a dejte pozor na pachy, kterých si doma už nevšimnete (pokud je byt prázdný a neobydlený, zalévejte pravidelně wc a sifony umyvadel, je riziko, když to neuděláte voda se odpaří a v bytě bude cítit kanalizace).
- v bytě nekuřte
Vyplatí se před prodejem bytu rekonstruovat?
Ve většině případů ne: kupující si byt stejně upraví podle sebe a velká rekonstrukce se obvykle nevrátí. Pokud tedy rekonstrukce neděláte a máte zkušenosti. Z mé praxe: klient investoval do rekonstrukce milion korun a byt prodal zhruba o půl milionu dráž, než by ho prodal bez ní. Vrátila se mu tedy jen polovina investice. Navíc kupující navíc už při prohlídce řekl, že si změní dispozici a předělá kuchyň.
Co má smysl udělat
Malé a levné zásahy, které byt vizuálně zlepší: výmalba do neutrální barvy, drobné opravy, vyčištěné spáry, případně opravené dveře či podlaha, pokud jsou ve zjevně špatném stavu. Cílem není luxus, ale dojem udržovaného bytu, na kterém kupující nenajde žádné „překvapení“.
Co raději nechat být
Celkovou přestavbu koupelny, výměnu kuchyně nebo bourání příček bych před prodejem neřešil. Výjimkou je opravdu havarijní stav, třeba netěsnící rozvody nebo plíseň. To je potřeba vyřešit, jinak se cena srazí víc, než kolik oprava stojí.
Jaké dokumenty potřebujete k prodeji bytu?
Základem je list vlastnictví, informace o zástavě, souhlas manžela nebo manželky, potvrzení od SVJ nebo družstva a průkaz energetické náročnosti budovy. Část z toho ale potřebujete až ke kupní smlouvě, takže nemusíte sbírat vše hned. Přesný seznam závisí na typu vlastnictví a na Vaší situaci.
| Podklad | Kdy ho řešit | Poznámka |
|---|---|---|
| List vlastnictví a údaje z katastru nemovitostí | Před nabídkou | Ověříte online. |
| Zástava, hypotéka nebo jiné zatížení | Před nabídkou | Zjistěte, kdo je věřitel – banka či jiná nebankovní organizace. Jaké jsou podmínky pro splacení úvěru. Výmaz zástavy probíhá až po podpisu kupní smlouvy a úhradě kupní ceny a trvá řádově 1–2 měsíce. |
| Souhlas nebo prohlášení manžela či manželky | K podpisu (počítejte s ním předem) | Viz níže. |
| Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) | Před nabídkou (žádost přes SVJ) | Energetická třída patří do inzerce. Nejpozději se předává k podpisu kupní smlouvy. |
| Potvrzení od SVJ nebo družstva o zálohách a dluzích | Až ke kupní smlouvě | Vyřízení trvá zhruba 1–2 týdny. Dřív jen tehdy, když tušíte nedoplatky. |
| Doklad o nabytí bytu a dokumentace ke stavebním úpravkám | Před nabídkou | Např. kupní smlouva nebo dědické rozhodnutí. |
Zástava u nebančního věřitele: řešte ji před nabídkou
Majitel chtěl prodat nemovitost se zástavou od věřitele z nebančního sektoru. Řada českých bank na takovou nemovitost hypotéku nedá, a pokud to prodávající neví, může mu to zkazit obchod, třeba i s jediným zájemcem, kterého má. Našel jsem cestu přes jedinou banku a advokátní úschovu peněz u jejího schváleného advokáta. Situace se však rychle mění, proto správný postup vždy plánuji znovu pro konkrétní případ. Úspěšné řešení se většinou najít dá, není to ale jednoduché. Zástavu zjišťuji ještě před tím, než byt začnu nabízet.
Proč je potřeba souhlas manžela nebo manželky?
Klienti často nechápou, proč potřebují souhlas manžela či manželky, i když je byt zapsaný jen na jednoho z nich. Pokud jste v manželství, je souhlas, nebo prohlášení, potřeba vždy, protože se musí vědět, zda v bytu existuje společná domácnost rodiny. Pokud ano, zákon bydlení rodiny chrání a k prodeji je potřeba souhlas druhého z manželů. Pokud ne, druhý z manželů to potvrdí prohlášením, že v bytu společná domácnost není. Souhlas i prohlášení mají být písemné. Pokud je byt ve společném jmění manželů, musí prodej samozřejmě schválit a podepsat oba.
Banky proto často vyžadují písemný souhlas nebo prohlášení manžela či manželky i tehdy, když je v katastru jen jeden vlastník. List vlastnictví totiž ukáže jen zapsaného vlastníka, ne to, zda byt patří do společného jmění, ani zda v něm je společná domácnost. Banka navíc půjčuje kupujícímu právě na zástavu tohoto bytu a chce mít jistotu, že je smlouva v pořádku. Prodávajícímu prohlášení pomůže, protože obchod nezastaví těsně před podpisem. Souhlas potřebujete až k podpisu, ale je dobré s ním počítat předem, třeba aby druhý z manželů zrovna neodjel do zahraničí. Přesné znění pravidel pro Vaši situaci ověřte u advokáta.
Dluhy v SVJ
Potvrzení od SVJ nebo družstva potřebujete až ke kupní smlouvě, takže ho nemusíte shánět hned. Dřív ho vyřizujte jen tehdy, když tušíte nedoplatky. U jednoho bytu jsme nedoplatky 50 000 Kč řešili tak, že se zaplatily z kupní ceny. V jiném případě jsme prodávajícímu pomohli poplatky předem uhradit.
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Při prodeji bytu v SVJ je třeba doložit PENB budovy. Vlastník bytu o něj písemně žádá SVJ. Pokud ho SVJ nemá, lze ho nahradit vyúčtováním energií za poslední tři roky. Průkaz se předává nejpozději při podpisu kupní smlouvy a energetická náročnost patří do inzerce. Platí 10 let, takže u starších domů může být prošlý. Řídí se tím zákon o hospodaření energií č. 406/2000 Sb.
Jak ověřit skutečnou plochu bytu?
Vycházím z prohlášení vlastníka a byt si vždy sám přeměřím, abychom měli víc údajů. Kupující se na metry ptá vždy. Pokud se při prohlídce nebo později ukáže, že plocha nesedí, ztratíte důvěru a někdy i vyjednávací pozici. Proto klienty informuji o všech zjištěných údajích, o tom, co je v dokumentech i co jsem naměřil.
Zkontrolujte také, jestli skutečné dispozice odpovídají dokumentaci. Pokud jste v minulosti něco měnili, například přesunuli příčku nebo upravili lodžii, je potřeba vědět, zda to bylo správně povoleno nebo zapsáno. Lépe to vyřešit předem, než až když se zeptá kupující nebo banka.
Jak určit cenu bytu?
Cenu stanovuji podle skutečně dosažených cen v okolí, ne podle přání. Vycházím z dat katastru nemovitostí: za kolik se podobné byty v okolí prodaly v nedávné době. Ceny na veřejných serverech beru jako horní hranici. Je to taková kniha přání, takže je používám jen orientačně.
Pak přidám vlastní zkušenost a posoudím, jaká lákadla byt má: krásný výhled, metro za domem, velkou lodžii, tedy to, co z něj dělá lepší nabídku. Z toho si udělám názor, probereme ho spolu a vytvoříme cenovou strategii podle situace na trhu a podle Vaší situace, třeba jestli spěcháte, nebo ne. Mimo Prahu jsou ceny nižší, postup je ale stejný.
Snažím se Vám vyjít maximálně vstříc. Pokud je Vaše cenová představa v rozumných mezích, rádi ji vyzkoušíme. Upřímně Vám ale řeknu, jaká je realita trhu, abyste věděli, co můžete čekat.
Co s vadami a nepříjemnými okolnostmi bytu?
Popište je otevřeně: kupující, který o nich ví předem, s nimi počítá, a kdo je zjistí sám, začne zpochybňovat všechno ostatní. Prodávající obvykle nic nezamlčují úmyslně, jen si neuvědomí, co by kupujícího mohlo zajímat.
Z praxe nejčastěji narazím na tři věci:
- vysoký úvěr domu, který kupující nepřímo splácí v zálohách,
- hlučné sousedy,
- citlivé okolnosti, například úmrtí blízkého v bytu.
Moje inzerce je pravdivá a upřímná. Má zájemce zaujmout, ale nikdy ho nesmí vodit za nos.
Proč pracuji jen s exkluzivní smlouvou?
Protože prodávající získá moji plnou pozornost a jistotu, že se prodeji věnuji naplno. Díky tomu můžu do marketingu investovat a vím, že zájemce z mojí inzerce neodvede jiný makléř. Fotky a prezentaci platím já. Všechna čísla o zájmu mám přesná a neroztříštěná a všichni zájemci volají na jedno místo.
Časté otázky
Mám byt před prodejem vymalovat?
Většinou ano, pokud jsou stěny vyblednuté nebo špinavé. U bytu 2+kk to vychází zhruba na 15 000 Kč (v roce 2026). Zvolte neutrální světlou barvu a nepouštějte se do výrazných odstínů. To neplatí u bytů určených ke kompletní rekonstrukci. Zde bychom malováním dobrý dojem neudělali.
Kdy začít shánět dokumenty?
Zástavu a PENB řešte před nabídkou. Souhlas manžela či manželky potřebujete k podpisu, ale počítejte s ním předem, aby druhý z manželů třeba neodjel do zahraničí. Potvrzení od SVJ nebo družstva potřebujete až ke kupní smlouvě a vyřízení trvá zhruba 1–2 týdny.
Potřebuji souhlas manžela nebo manželky, když je byt jen na mě?
Pokud jste v manželství, ano, vždy. Zákon chrání bydlení rodiny, a proto se před prodejem musí vědět, jestli v bytu rodina bydlí, tedy zda tam je společná domácnost. Pokud ano, musí s prodejem souhlasit i druhý z manželů. Pokud ne, stačí jeho prohlášení, že v bytu společná domácnost není. Souhlas i prohlášení mají být písemné. List vlastnictví to neukáže, protože eviduje jen zapsaného vlastníka. Banky proto souhlas nebo prohlášení často vyžadují i tehdy, když je v katastru jen jeden z manželů, aby měly jistotu, že je smlouva v pořádku.
Jak dlouho trvá výmaz zástavy?
Výmaz zástavy probíhá až po podpisu kupní smlouvy. Nejdřív se z kupní ceny uhradí dlužná částka věřiteli. Pak mu trvá zhruba 1–2 týdny, než připraví podklady pro výmaz z katastru, a samotný výmaz v katastru trvá dalších 20–30 dní. Celkem tedy řádově 1–2 měsíce.
Platí se z prodeje bytu daň?
Spousta prodejů je od daně osvobozená. Daň z příjmu z prodeje bytu neplatíte, pokud splňujete alespoň jednu ze tří podmínek:
- Bydlel(a) jste v bytu alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Trvalý pobyt přitom není podmínka, rozhoduje skutečné bydliště.
- Uplynul časový test. U bytu nabytého do konce roku 2020 je to 5 let od nabytí, u bytu nabytého od 1. 1. 2021 je to 10 let.
- Kupní cenu použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby, například na koupi jiného bytu nebo domu pro sebe. Peníze je třeba na to použít nejpozději do konce roku následujícího po roce, ve kterém jste je dostali, a záměr je potřeba oznámit finančnímu úřadu do termínu pro podání daňového přiznání. Osvobozena je jen ta část kupní ceny, kterou na bytovou potřebu skutečně použijete.
Konkrétní situace bývá složitější, třeba u dědictví, daru nebo bytu z obchodního majetku. Daňový dopad proto řešte předem s daňovým poradcem. Doporučuji Ing. Jana Ployera, daňového poradce z Prahy (ployer.cz).
Co když plocha bytu nesedí s dokumenty?
Řešte to hned a před zahájením prodeje. Je potřeba zjistit, zda jde o drobnou odchylku způsobenou měřením, nebo o rozdíl, který je nutné řešit formálně.
Má cenu platit home staging?
V mnoha případech ne. Stačí úklid, vyklizení, čistota a dobré fotky. Pracuji většinou bez home stagingu a prezentace je přesto pravdivá a na úrovni.
Závěr
Příprava bytu na prodej není o velkých investicích. Největší rozdíl dělá úklid, drobné opravy, dokumenty v pořádku (včetně zástavy a souhlasu manžela či manželky), ověřená plocha a cena podložená skutečnými prodeji. S velkou rekonstrukcí před prodejem naopak počítejte spíš výjimečně.
Prodáváte byt v Praze nebo ve Středočeském kraji? Ozvěte se mi na 724 344 577 nebo na info@honzaptacek.cz, projdeme Váš byt a domluvíme postup prodeje. Víc o spolupráci najdete na stránce Proč mě najmout, zkušenosti ostatních klientů v recenzích a pro přímý kontakt je tu formulář Chci prodat nemovitost.
Honza Ptáček, realitní makléř v Praze, jednatel PRINC Reality, s.r.o.
Upozornění: Informace v tomto článku jsou obecné. Zákony a předpisy se mění, proto je vhodné konkrétní právní, daňovou či stavebně-právní situaci konzultovat s odborníkem. Informace jsou platné ke dni vytvoření tohoto článku.
