Krátká odpověď: spoléhat na to, že byt bude za rok stát víc, se dnes nevyplácí. Data z podzimu 2026 ukazují, že trh s byty zpomaluje. Kupující znovu vyjednávají o ceně, inzeráty se častěji zlevňují a dostupnost bydlení naráží na strop. Pokud uvažujete o prodeji bytu, je teď spíš dobrá chvíle než chvíle na čekání.
V článku shrnuji, co zaznělo na konferenci MECH EXPO 2026 pro realitní investory, která se konala 8. října v pražském CUBEXu (zpráva z konference na Newstreamu), a přidávám pohled z praxe. Jsem Honza Ptáček, realitní makléř v Praze. Prodejem nemovitostí se zabývám od roku 2004 a prodal jsem jich přes 1 200.
Proč se o zpomalení trhu dozvíte jako poslední?
Data z katastru nemovitostí ukazují ceny zhruba tři měsíce staré. Kupující si byt rezervoval dřív, pak dva měsíce trvá příprava smluv a vyřízení hypotéky a nakonec měsíc převod na katastru. Kdo se řídí těmito čísly, je vždy o krok pozadu.
V roce 2022 to bylo dobře vidět. Data o inzerci ukazovala zpomalení už na jaře, média o poklesu cen začala psát až na konci roku. Kdo čekal na titulky, reagoval o půl roku později než trh.
Dnes vidíme podobný první signál. Každá třetí nabídka bytu se zlevňuje už v inzerci. Před rokem to byla čtvrtina, v létě 2022 při posledním propadu 40 %. Slevy v inzerci se do uzavřených obchodů promítají s odstupem, takže se podle analytiků dnešní zlevňování ukáže v číslech z katastru klidně až za půl roku.
Jak velkou slevu si dnes kupující vyjednají?
V posledních měsících si kupující vyjednávají v průměru 5 až 6 % z ceny v inzerátu. Rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou se po dvou klidných letech znovu otevírá.
| Období | Průměrná vyjednaná sleva | Co se dělo na trhu |
|---|---|---|
| Poslední měsíce (2026) | 5–6 % | trh zpomaluje |
| 2024–2025 | zhruba 2 % | ceny rostly |
| Začátek 2023 | 11,5 % | největší slevy po propadu 2022 |
Prodávající tak často platí dvakrát. Nejdřív zlevní v inzerci, aby se mu vůbec někdo ozval. Pak si zájemce u stolu vyjedná další procenta.
Jde o celorepublikový průměr za byty. Velké byty mají výrazně vyšší slevy než malé a jejich ceny rostly pomaleji, liší se i jednotlivé regiony. U konkrétního bytu v Praze proto vždy rozhoduje srovnání se skutečnými prodeji v okolí.
Mají ceny bytů kam růst?
Podle dostupnosti bydlení moc ne. Splátka hypotéky na průměrný byt o 60 m² dnes bere zhruba 40 % příjmu domácnosti. V Praze je to výrazně víc. Hranici 50 % podle analytiků nejde dlouhodobě překračovat, protože na takovou splátku většina lidí prostě nemá.
Od léta 2022 se dostupnost mírně zlepšila. Byty ale nezlevnily, jen rostly mzdy. Jenže ani růst mezd není nekonečný a trh práce začíná zpomalovat.
K tomu se přidávají další brzdy:
- Hypoteční sazby se po vyjednání pohybují kolem 5 %, oficiální nabídky bank kolem 5,5 %. Na jaře 2026 se přitom mluvilo o 4,5 %.
- Nájmy v Praze a Brně přestaly růst. Lidé mají strop, kolik měsíčně zaplatí, a za stejné peníze si berou menší byt. Investor tak hůř obhájí vyšší kupní cenu.
- Ekonomika neroste tak, jak by ceny potřebovaly. Produktivita na odpracovanou hodinu je dnes nižší než na konci roku 2019.
Cena bytu se nakonec vždy odvíjí od toho, kolik si kupující může dovolit. A ten strop je dnes blízko.
Co čekají realitní investoři?
Realitní investoři čekají, že se příští rok bude nakupovat levněji. V průzkumu společnosti Valuo mezi téměř 600 realitními investory většina hodnotí poslední rok negativně a na dalších 12 měsíců čeká trh do strany, nebo dolů.
Pro investora je to dobrá zpráva. Zkušení kupci si teď vytipovávají byty, u kterých se dá vyjednávat, a vyčkávají. Nejvíc je přitom zajímá jedno: jak dlouho už nabídka visí.
A ta doba se prodlužuje. Byt je dnes v inzerci průměrně kolem 60 dní a od začátku roku to číslo roste. Zároveň zhruba od jara znovu přibývá bytů na prodej. Víc nabídky a trpělivější kupci znamenají slabší vyjednávací pozici pro prodávající.
Vyplatí se s prodejem bytu počkat?
Podle mě spíš ne. Když všechny signály dáte dohromady, šance na další výrazný růst cen je malá. Pravděpodobnější je, že ceny půjdou do strany, nebo mírně dolů. Lepší podmínky pro prodávající tak nejspíš nějakou dobu nepřijdou.
Čekání má navíc skrytou cenu:
- Konkurence roste. Každý měsíc přibývají další byty na prodej a kupující mají z čeho vybírat.
- Kupující jsou trpělivější. Investoři otevřeně říkají, že čekají na lepší ceny.
- Starý inzerát slabne. Nabídka, která visí měsíce, je pro kupce signál, že se dá tlačit na cenu.
- Peníze mají svou hodnotu v čase. Rok čekání znamená rok splátek, energií a fondu oprav, aniž by cena rostla.
- Potenciální ztráta roste. Když ceny klesají a vy čekáte na stejné ceně, výše potenciální ztráty se s každým měsícem zvyšuje.
Nikdo samozřejmě nemá jistou předpověď. Řečníci na konferenci se neshodli: jedni čekali stagnaci či pokles kvůli omezené kupní síle domácností, jiný počítal i s pomalejším, ale pokračujícím růstem. Prodávat s tím, že trh za rok vaši cenu „dožene“, je ale sázka, kterou bych svým klientům nedoporučil.
Za dobu, co dělám realitního makléře, jsem zažil několik propadů trhu a scénář se pokaždé opakoval. Majitelé odmítli slevit o malé procento, které by stačilo na rychlý prodej. Když se k úpravě ceny po čase odhodlali, trh byl zase o kus níž. Ceny jim utíkaly před nosem.
Dlouhodobě ceny nemovitostí rostou a za deset let budou nejspíš mnohem výš než dnes. To ale neřeší situaci těch, kdo potřebují prodat teď. Malá sleva včas vás často vyjde levněji než velká sleva po půl roce marného čekání.
Podle mě platí jednoduché pravidlo: data z katastru jsou vždy pozadu. V inzerci jsou ceny takové, jaké si majitelé přejí, a skutečné obchody se do katastru dostanou až po třech měsících. Když ceny klesají a vy nastavíte cenu podle posledních čísel z katastru, jste už nad trhem, protože dnes kupující platí méně než ti, kdo si byt rezervovali před třemi měsíci. Cenu proto potřebujete nastavit o něco níž, než ukazují oficiální data, a určitě níž než konkurence. Dnes už neplatí „soused prodává za pět milionů, tak začneme na pět a půl“. Když ceny klesají, je to spíš „soused prodává za pět milionů, tak začneme na čtyři celé osm“.
Na co myslet, když byt prodáváte teď?
- Cenu nastavte podle skutečných prodejů, ne podle inzerátů. Sousedův inzerát je jen přání. Rozhoduje, za kolik se podobné byty opravdu prodaly.
- Počítejte s vyjednáváním předem. Prostor na slevu 5–6 % mějte promyšlený dřív, než přijde první nabídka. Cena „na odraz“ o 15 % výš nefunguje, zájemci se pak neozvou vůbec.
- Rozhodují první týdny. Fotky, video, podklady, PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) i odpovědi na otázky mějte hotové před spuštěním. Čerstvá nabídka má největší sílu. Co s bytem udělat před prodejem a jaké papíry řešit hned, popisuji v článku Příprava bytu na prodej: co udělat, co nechat být a jaké papíry řešit.
- Myslete na hypotéku kupce. Zeptejte se, kolik bude splátka při vaší ceně a jestli cena projde odhadem banky (dá se zjistit s předstihem). Pokud je zde jakákoliv pochybnost, nabízejte nemovitost dalším zájemcům a nemovitost nerezervujte. Každý měsíc zdržení Vás může stát peníze.
- Mějte plán B. Domluvte se s makléřem předem, co uděláte, když se zájemci neozvou: kdy a o kolik upravit cenu a co změnit v prezentaci.
Časté otázky
Budou ceny bytů v roce 2027 růst? Výrazný růst je málo pravděpodobný. Analytici čekají spíš stagnaci nebo mírný pokles, část z nich jen výrazně pomalejší růst. Hlavní brzdou je dostupnost bydlení, kdy splátka hypotéky bere už kolem 40 % příjmu.
Je teď dobrá doba prodat byt? Pro většinu prodávajících ano. Kupci zatím nakupují, ale vyjednávají tvrději a nabídka roste. Čekáním na vyšší cenu spíš riskujete delší prodej a větší slevu.
O kolik si kupující smlouvají z ceny bytu? V posledních měsících v průměru o 5–6 % z inzerované ceny. V letech 2024–2025 to byla zhruba 2 %.
Jak dlouho dnes trvá prodej bytu? Byt je dnes v inzerci průměrně kolem 60 dní a doba se od začátku roku 2026 prodlužuje. Dobře nacenění a připravení prodávající prodávají výrazně rychleji.
Proč se pokles cen neobjeví hned ve statistikách? Data z katastru jsou zhruba tři měsíce stará: po rezervaci trvá dva měsíce příprava smluv a hypotéky a další měsíc převod na katastru. Dřív to ukáže zlevňování inzerátů a delší doba prodeje.
Jak zjistím reálnou cenu svého bytu? Podle skutečných prodejů srovnatelných bytů v okolí, ne podle inzerátů. Realitní makléř s přístupem k datům o realizovaných cenách vám ji určí přesněji.
O autorovi
Honza Ptáček je realitní makléř v Praze a jednatel realitní kanceláře PRINC Reality s.r.o. Prodejem bytů, domů a pozemků se zabývá od roku 2004 a prodal přes 1 200 nemovitostí. Pracuje výhradně s exkluzivními zakázkami, takže se každé nemovitosti věnuje naplno, od nacenění podle skutečných prodejů po podpis kupní smlouvy.
Zvažujete prodej bytu a chcete vědět, za kolik se dnes reálně prodá? Ozvěte se, probereme to nezávazně a s čísly.
