Ústní informace, že povolení nepotřebujete, dnes jako doklad nestačí. Před prodejem chaty, chalupy nebo rodinného domu porovnejte katastrální mapu se skutečností, ověřte, jestli k přístavbám existují papíry, a případně začněte dokládat stáří staveb. Dohledávání trvá týdny až měsíce, proto s ním začněte včas.
Co dalšího před prodejem chaty ověřit, najdete v článku Chaty a chalupy. Kdy a jak prodat?, například studnu, přístup k pozemku nebo záplavové území.
„Na verandu nám kdysi řekli, že povolení nepotřebujeme.“ Tuhle větu slyším od prodávajících chat, chalup i rodinných domů docela často. Jmenuji se Honza Ptáček, jsem realitní makléř v Praze, a na jednom skutečném případu Vám ukážu, co ověřit dřív, než nemovitost nabídnete kupujícím.
Co se stane, když se ozve soused?
Jedna chata u Prahy. Soused podal na stavební úřad udání s žádostí o prošetření. Já jsem věc stejně chtěl řešit, protože v dokumentaci nebyly zakreslené některé části budov. A tak jsem nemusel na úřad já, ale úřednice ze stavebního úřadu přišly za námi a provedly kontrolu.
Majitelé mají většinu staveb povolenou. U části jim ale úřad v minulosti dal jen ústní povolení, které se nikde nedochovalo, a dnes ho proto nelze doložit.
Kontrola skončila zadáním úkolů a případ právě řešíme. Majitelé musí:
- nechat nakreslit nové plány,
- zpracovat pasport stavby,
- provést nové geodetické zaměření,
- doložit, že budovy stály už v 80. letech, kdy platila jiná pravidla (pomůžou fotografie, čestná prohlášení sousedů a další dobové podklady).
Zastavěná plocha a plocha zeleně navíc musí odpovídat současnému územnímu plánu.
Příběh jsem záměrně zobecnil. Poučení z něj ale platí pro každého, kdo prodává starší stavbu.
Stačí při prodeji ústní informace, že povolení není potřeba?
Ne. Kupující, jeho banka nebo právník se nebudou ptát, co Vám kdo kdysi řekl. Budou chtít vidět doklady. Ústní slovo se po letech dokládá velmi špatně, protože ten, kdo Vám tehdy poradil, už třeba na úřadě nepracuje, nebo si to nepamatuje.
Pokud stav stavby neumíte doložit, nejde o to, jestli jste jednali v dobré víře. Jde o to, že stavba nesedí s papíry. Dnešní prodej stojí na doložitelnosti, ne na tom, že to tak stojí už léta.
Jak zjistit, jestli má stavba problém? Postup krok za krokem
Takhle bych postupoval já.
1. Porovnejte katastrální mapu se skutečností. Na webu cuzk.cz si zobrazte katastrální mapu a zkontrolujte, jestli zastavěná plocha odpovídá ploše Vaší stavby a jestli sedí i tvar. Rozdíl je signál, který je třeba ověřit, ne důkaz. Katastrální mapa nemá vždy dokonalou přesnost. Pokud ale chybí celá přístavba, je to první varovný signál.
2. Zjistěte, jestli k přístavbě máte papíry. Pokud se plocha nebo tvar liší, začněte pátrat. Postavili jste to opravdu Vy, nebo předchozí majitel? A existuje povolení, kolaudace nebo jiný písemný doklad? Jak se získávají chybějící plány nebo duplikáty, vysvětluji v části o stavební dokumentaci.
3. Začněte dokládat stáří stavby a vyřizovat chybějící dokumenty. Pokud papíry nemáte, neberte to jako konec. Jednou se mi podařilo nezakreslenou nemovitost dohledat v archiváliích, v historických mapách a na katastrálním úřadu. Dohledávání chvíli trvá, ale stojí za to. Pomoct mohou také:
- staré fotografie,
- čestná prohlášení sousedů,
- stavební dokumentace, rozhodnutí úřadu a kolaudační dokumenty, pokud existují,
- jakékoli písemné doklady o tom, kdy a v jakém rozsahu se stavělo.
Konkrétní postup záleží na rozsahu stavby a na tom, co o ní existuje v dokumentaci. Obecně se nedá říct, že veranda v pořádku je, nebo není. Každý případ je třeba posoudit podle skutečného stavu a dokladů.
Jak dlouho trvá dokládání stavby?
Rychle to nebude. Orientačně to u nás vypadá takto:
- asi měsíc trvá, než přijede geodet,
- zhruba 14 dní se vyhotovuje geometrický plán,
- přibližně další měsíc má katastr na potvrzení geometrického plánu, se kterým pak můžeme jít na úřad,
- mezitím se zpracovává pasport a získávají se další podklady.
Do jednání s úřadem tak uplyne zhruba dva a půl měsíce. U každého případu se to může lišit. Právě proto se vyplatí začít dlouho před prodejem, ne ve chvíli, kdy už čeká konkrétní zájemce.
Co dělat, když stavba zůstane nezkolaudovaná nebo nezdokumentovaná?
Nic neskrývejte. Kupující se o problému stejně dozví, jen později, třeba těsně před podpisem. Kupující, který to ví od začátku, se k tomu může postavit rozumně. Toho, koho to překvapí, to může z jednání úplně vyvést.
Zjistěte skutečný stav, poraďte se s odborníkem a rozhodněte, jestli věc vyřešíte před prodejem, nebo ji kupujícímu otevřeně popíšete. Promítněte to i do ceny a smlouvy.
Jak prodej chaty naplánovat od začátku, od vhodného ročního období po přípravu pozemku, najdete v článku Chaty a chalupy. Kdy a jak prodat?
Časté otázky
Je veranda nebo přístavba bez povolení problém při prodeji?
Může být. Záleží na rozsahu stavby a na dokumentaci. Samotná ústní informace z minulosti jako doklad nestačí.
Mám kupujícímu o nezkolaudované části říct?
Ano, otevřeně a předem. Kupující se tak rozhodne s úplnou informací a Vy se vyhnete nepříjemnému překvapení při jednání.
Co když se na stavbu úřad kdysi přišel podívat?
Samotná návštěva úředníků a neformální zápis ještě neznamená, že je stav dnes dostatečně doložený. Je potřeba ověřit, co skutečně existuje v dokumentaci.
Jak dlouho trvá dokládání stavby?
U nás to bývá zhruba dva a půl měsíce do jednání s úřadem, než dorazí geodet a katastr potvrdí geometrický plán. Konkrétní doba závisí na případu.
Kolik stojí zakreslení skutečného stavu stavby, když to za mě zařídíte?
Zaměření geodetem, geometrický plán, pasport i další podklady zajišťuji jako jeden balíček s názvem zakreslení skutečného stavu do katastrální mapy. Cenu najdete v ceníku realitních služeb. Ceník platí pro standardní případy, u složitějších záleží na rozsahu.
Kdy se mám situací začít zabývat?
Ideálně před zahájením prodeje. Dohledávání dokladů i případné řešení chvíli trvá a nechcete ho řešit pod tlakem zájemce.
Závěr
Ústní informace, že povolení nepotřebujete, je z dnešního pohledu slabý podklad. U chaty, chalupy i rodinného domu rozhodují skutečný rozsah staveb a to, co o nich existuje na papíře. Začněte porovnáním katastrální mapy se skutečností a zjištěním, jestli k přístavbám máte doklady. Čím dřív to uděláte, tím méně Vás to bude tlačit v době, kdy už bude na stole konkrétní zájemce.
Jak prodej celkově vedu, popisuji na stránce Proč mě najmout? Pomáhám prodávajícím v Praze a ve Středních Čechách. Pokud si nejste jistí, jak to máte u své nemovitosti, ozvěte se mi na tel. 724 344 577 nebo na info@honzaptacek.cz. Honza Ptáček, realitní makléř v Praze.
Upozornění: Právní předpisy se mění a každý případ je specifický. Konkrétní situaci proto doporučuji před prodejem konzultovat s odborníkem, například se stavebním úřadem nebo právníkem.
