fbpx
Články a názory

Pronájem družstevního bytu? Jak na to a nebýt vyloučen z družstva!

Pronájem družstevního bytu bez souhlasu? Následky pro Vás můžou být zdrcující!

Nikoho tu nechceme!

Chcete pronajmout svůj družstevní byt, ale předseda Vám říká, že v domě žádné nájemníky nechce on, ani ostatní sousedé? Ptá se Vás, komu budete byt pronajímat? Že chce znát jméno Vašeho nájemníka a toho budou muset všichni odhlasovat na členské schůzi? Má na to právo?

Často ano, ale není to tak jednoznačné a jednoduché. Jsou případy, kdy Vám pronájem Vašeho bytu zakázat nemůže. Setkávám se s různými praktikami, kdy bytová družstva účelově zasahují do práv člena družstva, jakožto nájemníka družstevního bytu a to v rozporu se stanovami družstva, případně v rozporu s nájemní smlouvou.

Na druhou stranu, v některých lokalitách jsou problémy s nájemníky natolik velké, že je pochopitelné, že si družstva snaží chránit svůj majetek. Mám pro to občas pochopení.

Podnájem není pronájem

Nezapomeňte, že družstevní byt je ve vlastnictví bytového družstva a Vy ho užíváte jako člen na základě nájemní smlouvy. Ve skutečnosti máte byt v pronájmu Vy a jako nájemník můžete družstevní byt pouze “podnajmout”.

Pokud tedy chcete podnajmout svůj družstevní byt, tak je zapotřebí řídit se nejen zákonem, ale v případě družstevních bytů také stanovami družstva a nájemní smlouvou, kterou máte s družstvem uzavřenou.

Mim ukazuje desku na které je napsáno "Podnájem není pronájem! Jasný?"

Takže, dál už budu psát o Vás jako o “nájemníkovi” (nájemci) a ten, komu byt pronajmete je “podnájemník” (nebo podnájemce). Všichni pochopili? Bezva, jdeme dál..

Jak tedy postupovat?

Začněte u stanov družstva a své nájemní smlouvy. Hledejte ustanovení, která popisují, zda se podnájem zcela vylučuje, nebo naopak zda je povolený a za jakých podmínek..

Rozlišujte výrazy, jako například “podnájem je možný pouze se souhlasem družstva” nebo “podnájem bytu je možný, ale nájemce je povinen tuto skutečnost družstvu oznámit..”

Formulací je spousta, ale od formulace se bude odvíjet to, zda může bytové družstvo rozhodovat, zda Vám podnájem povolí, nebo dokonce schvalovat daného podnájemce. Nebo zda prostě musí Váš záměr podnajmout byt strpět a Vy družstvu pouze toto oznamujete.

Pokud ve stanovách nebo nájemní smlouvě nenajdete ustanovení, která upravují možnosti podnájmu, tak platí § 2215 občanského zákoníku. Ten zní jasně, bez souhlasu pronajímatele, tedy družstva, nemůžete družstevní byt podnajmout!

Žádost o souhlas s podnájmem, nebo i pouhé oznámení, že budete byt podnajímat, vždy pošlete písemně. V některých družstvech může být nepovolený podnájem důvodem k vyloučení z družstva. Proto vždy trvejte na písemném rozhodnutí!

Ústní souhlas od předsedy družstva je Vám k ničemu. Jedině snad, že by ve stanovách bylo uvedeno, že podnájem bytu je možný a není nutný další souhlas ani oznámení. Ale podobná ustanovení nebývají častá.

Bytová družstva mají nejčastěji ve stanovách souhlas s podnájmem podmíněný předchozím schválením. Jinými slovy – jako člen družstva musíte zažádat družstvo o souhlas s podnájmem ještě před tím, než začne byt podnajímat.. Souhlas mají družstva často zpoplatněný. Někde třeba 500 – 1.500Kč ročně, jinde klidně 1000Kč měsíčně. Navíc v některých družstvech musíte žádost písemně obnovovat každý rok.

Když se pletou pojmy s dojmy

muž v pruhovaném námořnickém triku krčí ramena a ukazuje dlaně vzhůru

Často se setkávám s tím, že družstva si vysvětlují “po svém” zákony i vlastní stanovy či smlouvy. V případech, kdy máte pouze povinnost podnájem oznámit, tak tvrdí, že to nemůžete. Nebo, že podnájem musí schválit ostatní nájemníci v domě. Kolikrát se dokonce ptají, kde dotyčný pracuje a chtějí znát jeho jméno s tím, že ho budou “schvalovat” jako osobu. Nenechte se zastrašit a odradit. Když máte pouze oznamovací povinnost, tak připomeňte předsedovi nebo ostatním členům skutečné znění stanov nebo nájemní smlouvy.

Ale nezapomeňte na jedno, pokud podnajmete byt někomu nepřizpůsobivému, tak následky nesete Vy a v krajním případě můžete být z družstva vyloučeni. Použijte tedy “zdravý rozum” i v případě, kdy nemá družstvo zakotveno “schvalování”. Zvažte možné dopady na Vaše vztahy se sousedy a členství v družstvu a pečlivě si prověřte svého podnájemníka. Je to i ve Vašem zájmu!

V žádném případě nedoporučuji podnajmout byt bez předchozího souhlasu družstva, pokud je vyžadován. Následky můžou být zdrcující, je to hrubé porušení stanov nebo nájemní smlouvy!

Souhlas až po jednom roce členství?

Jste členem družstva méně než rok, nebo chcete koupit družstevní byt jako investici a pronajímat ho? Dobře! Nápad schvaluji. Jen nevěřte každému realitnímu makléři, když Vám bude tvrdit, že je podnájem možný a bude Vám to ukazovat ve stanovách. Stačí přehlédnout jednu podmínku, která může být na zcela jiném místě ve stanovách a Vaše investice se prodraží!

A tou podmínkou je, že podnájem bytu je možný až po jednom roce členství v bytovém družstvu! S touto kličkou ve stanovách jsem se několikrát setkal především u některých družstev v lokalitách jako jsou Teplice apod.

Bez ohledu na stanovy doporučuji před koupí zajít na družstvo a zjistit, jak se k podnájmům bytů staví. Pokud ucítíte nevoli, tak zvažte koupi a nezapomeňte, že stanovy se můžou jednoho dne změnit ve Váš neprospěch. Dobrá rada k nezaplacení;-)

Kdo uzavírá podnájemní smlouvu?

Každé družstvo má své postupy. Někde to neřeší, prostě dostanete souhlas s podnájmem a podnájemní smlouvu uzavíráte Vy s podnájemníkem bez družstva. V takové smlouvě prohlašujete, že máte od vlastníka bytu právo podnájem uzavřít. Některá družstva mají vlastní podnájemní smlouvy, ve kterých jsou všechny tři strany, tj. družstvo jako pronajímatel, Vy jako nájemce a Váš podnájemník. Raději si to na družstvu ověřte, ať se vyhnete nedorozumění.

Problém “formulářových” podnájemních smluv přímo od družstva spočívá v tom, že tyto smlouvy nemusí vyhovovat domluveným podmínkám mezi Vámi a Vaším podnájemníkem. V takovém případě doporučuji současně uzavřít dodatek k podnájemní smlouvě. V dodatku si upřesníte podmínky podnájmu.

Samotné znění smluv a dodatků zde neuvádím, těch je plný internet (ale kvalitní smlouvu na něm nejspíš nenajdete). Cílem článku je pomoct Vám pochopit, zda vůbec máte právo svůj družstevní byt podnajmout a jak se bránit obstrukcím.

Jde to i bez souhlasu, ale..

Abych nezapomněl: Pokud chcete podnajmout pouze část bytu a současně v takovém bytě bydlíte (trvalé bydliště nestačí, musíte opravdu v bytě bydlet), tak podle § 2274 občanského zákoníka není zapotřebí žádný souhlas družstva.

Jen pozor, abyste neměli ve stanovách nebo nájemní smlouvě podobnou formulaci: “Pronajímatel si může vyhradit, že nájemce potřebuje k uzavření podnájemní smlouvy jeho písemný souhlas (§ 2272 odst. 2 o. z.) i při sjednání podnájmu jen části bytu, v němž nájemce bydlí (§ 2274 o. z.).”
Viz. rozhodnutí Nejvyššího soudu zde

V závěru článku si dovolím upozornit, že popisuji stav, který vychází ze současných zákonů a předpisů a není vyloučeno, že se během času může zákon změnit. Proto vždy doporučuji řídit se aktuálním znění zákonů.

muž v pruhovaném námořnickém triku ukazuje nesouhlasný projev rukou

Když nenajdete společnou řeč

Někdy bývá domluva těžká, starousedlíci chtějí svůj klid. Práci předsedů často vykonávají starší lidé, kteří mají své “zkušenosti” a cítí se v právu, když “chrání”. Ale i členové družstev si kolikrát dělají co chtějí. Ani jedno není dobře. Nakonec je vždy nejlepší se domluvit. Pokud domluva o podnájmu není možná a v bytě nechcete bydlet, nezbývá než ho prodat.. Ve výjimečných případech se setkávám i s takovými situacemi.


Pokud se Vám článek líbil, podpořte mě prosím v dalším psaní formou malého komentáře zde na stránce pod článkem. Stačí napsat “líbilo..”, “nelíbilo..” nebo se můžete podělit o svou zkušenost, která souvisí s tématem. Děkuji a přeji hezký zbytek dne..

realitní makléř • realitní kancelář • realitní služby nejen v Praze

Honza Ptáček

Jako privátní realitní makléř pomáhám již 16 let svým klientům prodat jejich nemovitosti, a to nejen v Praze. Majitelům nemovitostí poskytuji služby každému na míru, pod hlavičkou vlastní realitní kanceláře. Nechci být tuctový makléř a často dělám věci jinak. Přečtěte si nebo zhlédněte moje videa jak pracuji - pokud si padneme do noty, tak mě kontaktujte a podíváme se, zda budu umět pomoci i Vám

Komentáře

  • Dobrý den,
    Bydlím s dcerou v podnájmu. Mezi mnou a pronajímatelem máme podnájemní smlouvu, kde jsme obě uvedeny. Takto je to oznámeno i na bytovém družstvu. Mám ale partnera, který teď se mnou v podnájmu bydlí. Nechci ho ale zapsat do smlouvy, kterou máme mezi sebou. A nechci aby byl vedený na družstvu. Je nějaká možnost jak situaci vyřešit? Slyšela jsem o nějakém zákonu, který mluví o osobě blízké, ale nevím jestli to platí i v tomto případě? Mezi mnou a pronajímatelem je ale velmi dobrý vztah, ale ten má strach aby kvůli tomu nepřišel o družstevní byt. Určitě by mě moc mrzelo kdybych se kvůli tomu musela stěhovat. Děkuji předem za odpověď

    • Dobrý den paní Dano,

      na otázku nám odpovídá advokát JUDr. Ing. Lucie Kovářová z AK Justis následovně:

      „Odpověď na tuto otázku je třeba hledat v § 2272 občanského zákoníku, který se přiměřeně týká jak nájmu, tak i podnájmu. Podle uvedeného ustanovení platí, že podnájemce má právo přijmout ve své domácnosti kohokoli. Avšak přijme-li podnájemce nového člena své domácnosti, musí oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu nájemci. Pokud to podnájemce neučiní ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Tato skutečnost je tedy výpovědním důvodem. Partner nemusí být přímo uvedený v podnájemní smlouvě, ale, to, že v bytu bydlí, nutné nájemci oznámit je. Nájemce má dále obdobnou povinnost oznámit počet osob, které byt obývají, vlastníkovi bytu, tj. bytovému družstvu. Je takové nutné vzít v potaz, že stanovy bytového družstva mohou členovi družstva – nájemci bytu, ukládat další povinnosti, případně upřesňovat povinnosti dané zákonem.“

      Hezký den přeje Honza Ptáček

  • Dobrý den pane Ptáčku,
    družstvo má ve stanovách tento bod: “Podnájem bytu (části bytu). Pronajatý byt nebo jeho část může člen družstva jinému přenechat do podnájmu, avšak musí tuto skutečnost neprodleně písemně oznámit družstvu a současně s tím uhradit poplatek ve výši Kč 1.000,-, sloužící jako paušální náhrada nákladů administrování tohoto podnájmu. Členská schůze může určit jinou výši poplatku.”

    Podnájem jsem oznámil a poplatek uhradil, ale družstvo (v zastoupení předsedy) trvá na tom, že podle §2215 tento podnájem neschválí. Jak to tedy je ? Jak argumentovat ?
    Děkuji za pomoc

    • Dobrý den, stanovy jsou zavazující pro všechny členy družstva a to včetně předsedy.

      Advokát JUDr. Ing. Lucie Kovářová z AK Justis odpovídá následovně:

      „Bytové družstvo je subjektem, jehož existence je regulována především v § 727 a následujících zákona č. 90/2012 S., o obchodních společnostech a korporacích. Stěžejním dokumentem, kterým se každé bytové družstvo musí řídit, jsou stanovy přijaté členskou schůzí, jakožto nejvyšším orgánem družstva. Členem tohoto orgánu je každý člen družstva. Stanovy mimo jiné obsahují také podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu. Tedy mohou obsahovat i podmínky, za kterých lze družstevní byt podnajmout. Členové družstva (i družstvo samotné) jsou povinni, řídit se přijatými stanovami. Podstatné přitom je, že jakákoliv změna stanov opět podléhá schválení členskou schůzí. Takové změně přitom musí předcházet řádné svolání členské schůzce, hlasování, dosažení potřebného počtu hlasů atd. Pokud tedy aktuálně platné a účinné stanovy jednoznačně umožňují za určitých podmínek družstevní byt podnajmout, nemůže bytové družstvo zastoupené předsedou představenstva svévolně jednat v rozporu s těmito stanovami. V krajním případě by se poškozený člen družstva mohl domáhat nahrazení souhlasu s uzavřením podnájemní smlouvě soudem, případně by také mohl vymáhat škodu, která mu takovým jednáním vznikla.“

      Snad Vám odpověď pomůže, držím palce při dalším jednání s bytovým družstvem a předsedou.
      Hezký den přeje Honza Ptáček

  • Dobrý den, pane Ptáček,
    se zájmem jsem si přečetla Váš článek Podnájem družstevního bytu. Je v něm pěkná upoutávka, že podnájem není pronájem.
    Nájemce družstevního bytu se souhlasem pronajímatele uzavře podnájemní smlouvu s podnájemcem. Proč musí podnájemce platit měsíčně nájemné -fond oprav a splátky úvěrů”, když mu byt nepatří. Prosím o vysvětlení a děkuji za odpověď.
    S pozdravem Najzarová Zdeňka, 11.04.2021
    děkuji za odpověď .

    • Dobrý den,
      pronajímateli nic nebrání zahrnout například příspěvek do fondu oprav, nebo pojištění bytu přímo do celkové výše nájmu. Rozhodující proto ve Vašem případě bude, jestli máte v aktuální smlouvě tento příspěvek zahrnutý do výše nájemného (může figurovat jako jedna z rozepsaných položek), anebo stojí samostatně mimo nájemné a účtované náklady za služby. Ve druhém případě by bylo ustanovení smlouvy neplatné. Vždy záleží na tom, jak je smlouva napsaná a zda je v souladu se zákonem.
      Ale i v těchto případech vždy radím, aby si nájemce nejdříve položil otázku, zda celková částka, kterou platí, tak zda tato částka odpovídá běžnému nájmu v dané lokalitě. Pokud odpovídá, je otázkou, zda má smysl vyvolávat spor s pronajímatele. Seženete za stejné peníze ve stejné lokalitě stejný byt? Tím nechci říct, že je v pořádku porušovat zákony, ale spíš tím chci říct, že mnohdy lidé z nevědomosti napíšou nájemní smlouvu sice špatně, ale rozhodně ne se špatným úmyslem, když celková cena odpovídá obvyklým cenám. V každém případě je toto otázka spíš na advokáta, který by měl smlouvu zkontrolovat a doporučit další postup.
      Snad jsem vám pomohl.
      Přeji hezký den. Honza Ptáček

  • Dobrý den,
    díky za vaše vysvětlení.
    Napadá mě ještě jedna varianta, respektive zdali je vůbec možná. Jsem členem družstva a zároveň nájemce dr. bytu. V současné době v bytě nebydlím mám tam jen z důvodů podmínek stanov pouze trvalý pobyt. Chci byt “poskytnout” podnájemníkovy BEZ SMLOUVY, jde o velmi důvěrného kamaráda, věříme si. Takže se nabízí otázka jak věc “legalizovat” aby všichni byli spokojený. Stanovy hovoří jasně: podnájem není bez souhlasu družstva dovolený! Nj, ale když není zádný smlouva po podnájmu??? Tedy nevím, zda družstvo informovat o mém úmyslu, z důvodu záporné odpovědi.
    děkuji za informace
    J. Kraus
    prosím Vás o radu.

    • Dobrý den, bohužel jste si vlastně odpověděl sám. Stanovy mluví jasně. I když budete mít v bytě nájemníka “kamaráda”, tak je to stále třetí osoba, která nemá k bytu a družstvu žádný právní vztah a nejspíš i toto se může považovat za porušení stanov. Riskujete, že Vás někdo ze sousedů nahlásí na družstvo a vystavujete se problémům. Pronajímat, rersp. podnajímat byt bez smlouvy není dobrý nápad celkově (zákony, daně, stanovy..). Jediné řešení je získat souhlas družstva. Hezký den. Honza Ptáček

  • Dobře pochopitelný a hodnotný článek, pane Ptáček. Hledám radu, ohledně podnajmutí družstevního bytu synovi, který v něm bydlí. Byt jsem zdědil loni po mamce a nachází se na jednom patře ve stejném domě kde bydlime s ostatními dětmi. Syn je momentálně bez práce a chce si požádat o příspěvek na bydlení, jelikož si tento byt i platí. Jak tedy postupovat a vznikne mu nárok na příspěvek v případě podnájmu a to od rodičů? Děkuji za odpověď, bude-li se vám chtít odpovědět. Petr

    • Dobrý den Petře. Rád bych Vám pomohl, ale v tomto případě je to dotaz jednoznačně vhodný pro úřad, který bude příspěvek poskytovat. Moje zkušenost je taková, že co platí u příspěvku na bydlení v jedné lokalitě, nemusí být platné jinde a je to úřad od úřadu. Zažil jsem lokality, kde třeba úřady neposkytují příspěvky na bydlení “přistěhovalcům” z jiné obce, ale místním co mají dlouhodobě trvalý pobyt v obci je poskytnou. Jinde zase příspěvek vyplácel úřad přímo pronajímateli, aby měl úřad jistotu, že peníze dorazí přímo k pronajímateli a že si je tak nájemník nenechá..
      Určitě zajděte na úřad a poraďte se s nimi. Nezapomeňte zdůraznit, že jde o družstevní byt a že se tedy jedná o podnájem.
      Držím palce. Honza Ptáček

  • Váš článek mi přijde velmi užitečný, relativně krátký, ale plný praktických informací. Díky, Zdeněk

  • Váš článek se mi moc líbil. Je vidět, že máte hodně praktických zkušeností a nevycházíte čistě jen ze zákonů, které jsou většinou napsané právě těmi, kterým praktické zkušenosti chybí… Pište dál. Pěkný den. Linda Laňková

    • Dobrý den Lindo. Děkuji Vám za komentář a podporu. Další “várka” článků je již na cestě, jen času je pomálu, ale budu se snažit:) Hezký den Honza

Zanechat komentář