fbpx
Články a názory

Zrušení daně z nabytí nemovitosti a slev za hypotéku? Komu to pomůže?

jablíčko na stole, vedle něho leží formulář "daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí"

Ministerstvo financí (možná) předloží vládě návrh na zrušení daně z nabytí nemovitosti a zároveň na zrušení slev za hypotéku (tzv. odpočtů úroků z hypoték). Takto se vyjádřila v neděli 29.3.2020 ministryně financí Alena Schillerová, a tak mám chvilku na krátké zamyšlení, než vláda tento záměr upřesní nebo na něj „zapomene“

Mícháni jablek s hruškami?

Nemyslím si, že je dobrý nápad se zrušením daně z nabytí nemovitosti zrušit zároveň „slevy za hypotéky“. Pokud je vláda skutečně zruší, doplatí na to především mladí, tedy cílová skupina, která si většinou hypotéku bere. Proč? Protože daňové úlevy za hypotéku cenu nemovitostí nijak neovlivňují a pokud tyto úlevy sebere stát určité skupině, tak to bude mít dopad pouze na tuto skupinu. Naopak, zrušení daně z nabytí může ceny nemovitostí zvýšit. Podle mě jde o míchání hrušek s jablky.

Ministryně tvrdí, že zrušení odečitatelných položek, kdy se odečítají úroky z úvěrů na bydlení, vynahradí zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Jako příklad uvedla nemovitost za pět milionů korun. „Kupující si na to vezme čtyřmilionovou hypotéku a hned na začátku musí zaplatit 200 tisíc korun daň. Když si uplatňuje odečet z hypotéky, při úroku 2,28 procenta, tak si od základu daně první rok odečetl 91.200 korun a získal 13.200 korun. Pokud splácí hypotéku 30 let, tak získá asi 187 tisíc korun. My říkáme, ať má hned 200 tisíc korun,“ doplnila Schillerová. 

Podle ministryně „je potřeba trochu pomoci lidem při pořizování bydlení. Ceny bytů by mohly trochu klesnout a trh by se mohl rozpohybovat,“

Dopad daně z nabytí na tržní cenu nemovitostí

Osobně toto vidím jinak než paní ministryně. Nevěřím, že po zrušení daně z nabytí nemovitosti klesnou jejich ceny. A pokud klesnou, tak na to bude mít vliv stav ekonomiky a výše poptávky, ale ne zrušení daně.

Dovolím si pro tento článek tržní cenu nazývat jako celkovou cenu. Každý kupující (tedy téměř každý) tak počítá celkovou hromádku peněz, kterou si může dovolit za nemovitost utratit. Jediné, co se změní se zrušením daně, je rozdělení této celkové ceny. Co je důležité, že celkovou cenu VŽDY zaplatí kupující!

V následujících příkladech budu demonstrovat nemovitost za celkovou cenu 5.200.000 korun

Daň a ceny nemovitostí dnes

Představte si, že kupující má dnes jako strop připravenou částku 5.200.000 korun, může si dovolit koupit pouze nemovitost za 5.000.000 korun, protože zbývajících 200.000 korun musí zaplatit státní kase ve formě daně z nabytí nemovitosti. 
Celková cena je tedy 5.200.000 korun a platí ji kupující. 

Daň a ceny nemovitostí před lety

V minulosti platil daň z nabytí prodávající (dříve označovanou také jako „daň z převodu nemovitostí“). Prodávající věděl, že si musí říct o 5.200.000 korun, aby mohl zaplatit státu daň ve výši 200.000 korun a byl na „svých“ 5 milionech.

Dobře si vzpomínám na prodej nemovitostí v době, kdy se úhrada daně přenesla z prodávajícího na kupujícího. Najednou kupující hromadně požadovali slevu ve výši 4%, aby měli na platbu daně z nabytí nemovitosti. A majitelé nemovitosti museli uznat, že by stejně o tuto částku přišli, a tak ve většině případů tuto slevu poskytli. 
Celková cena? Opět 5.200.000 korun. Kdo ji zaplatil? Přeci kupující.

Daň a ceny nemovitostí po zrušení zákona?

Když se daň z nabytí nemovitosti zruší, trh toho jednoduše využije a ceny nemovitostí se zvýší. Nebudu věštit o kolik, ale takové situace se bude každý prodávající a každý makléř snažit využít a prodat nemovitost za co nejvyšší cenu.

Trh měl do této chvíle připravenou celkovou cenu, tak proč toho nevyužít? Vždyť pro kupujícího se nic nezmění, ten stále zaplatí celkovou cenu, na kterou byl připraven. 
Celková cena plus mínus 5.200.000 korun. Kdo ji zaplatí je asi každému jasné..

Trh se při tvorbě cen nemovitostí vždy přizpůsobí, a to bez ohledu na to, kdo má daň z nabytí zaplatit. Ale bylo by mylné domnívat se, že když se daň z nabytí zruší, tak se sníží tržní ceny nemovitostí.

Ať se Vám to libí nebo ne, takhle trh funguje. Nebo je snad nyní nafta a benzín levnější o 66% o kterých cena ropy od začátku roku klesla? Ano je levnější, ale ne o 66%. Proto neočekávám, že by tržní, resp. celkové ceny nemovitostí klesly, určitě tedy ne o 4 procenta. To že kupující nebude mít povinnost platit 4% státu nikoho zajímat nebude. Naopak, trh si bude chtít ukousnout z koláče víc!

Dobrý záměr?

Vítám úvahu o zrušení daně z nabytí nemovitosti. Tato daň je nemorální, protože je to dvojí zdanění peněz. Asi většina z nás nikdy nepochopila, proč z již jednou zdaněných peněz, za které si koupíme nemovitost, máme státu opět platit. Navíc zrušením této daně by mezi lidmi zůstalo víc peněz. 

Ale pokud současně se zrušením daně z nabytí nemovitosti zruší stát odpočet dle příkladu, který paní ministryně uvedla, není to podpora mladých, ale spíše naopak. 

Nebo „jen politika“?

Je to 6 měsíců, co paní ministryně financí Alena Schillerová odmítla již jednou navrhované zrušení daně z nabytí nemovitostí. A najednou, v době pandemie koronaviru otočila.

Prý ji tato daň nikdy smysl nedávala a nyní chce podpořit trh. Ale trh s nemovitostmi se spíš zastavil po tomto jejím prohlášení. Většina zájemců nyní čeká na výsledek, o kterém najednou nikdo nemluví. 

Budeme doufat, že se rozhodnutí dočkáme co nejdříve. Ať již bude jakékoliv, uvolní to jisté napětí na trhu..

Aktualizováno 30.4.2020: Tak ledy se konečně hnuly, viz můj dnešní článek zde


A jaký máte názor Vy? Uvítám Vaše komentáře pod článkem.
Přeji hezký zbytek dne

realitní makléř • realitní kancelář • realitní služby nejen v Praze

Honza Ptáček

Jako privátní realitní makléř pomáhám již 16 let svým klientům prodat jejich nemovitosti, a to nejen v Praze. Majitelům nemovitostí poskytuji služby každému na míru, pod hlavičkou vlastní realitní kanceláře. Nechci být tuctový makléř a často dělám věci jinak. Přečtěte si nebo zhlédněte moje videa jak pracuji - pokud si padneme do noty, tak mě kontaktujte a podíváme se, zda budu umět pomoci i Vám

Komentáře

  • V principu je to samozrejme presne tak. Jen neni uplne stastne srovnani s cenami paliv, protoze to je zatizeno 50% dani + provozni naklady, takze cena samotne ropy tvori jen zlomek ceny finalni…

    • Děkuji za komentář. Právě proto jsem si dovolil to přirovnání, snažím se popsat princip trhu. Trh se vždy přizpůsobí v zájmu zisku (pokud je poptávka). Kdyby se nějakým zázrakem zrušila spotřební daň nebo DPH u pohonných hmot, tak by ceny PHM určitě nebyly nižší právě o tu daň. Spotřební daň a DPH tvoří celkovou cenu PHM a jejím zrušením by se dal prostor ostatním, kteří se na celkové ceně podílí a ti by toho využili ve svůj prospěch. Čímž neříkám, že by ceny PHM nespadly, určitě ano, ale nevěřím tomu, že by to bylo o částku rovnající se dani.

Zanechat komentář